החלטה בתיק ת"א 11121-06-11

המבקשים מחזיקים בנחלה 68 במושב שדה אליעזר. בשנים 2002 - 2005 נטלו מהבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") 3 הלוואות שלהבטחת פירעונן שעבדו זכויותיהם בנחלה.משלא פרעו את ההלוואות נקט הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש השעבוד, ומשיבה 2 מונתה כונסת נכסים וניתן צו פינוי שנקבע ליום 28.6.2011.

בכתב תביעתה שהוגשה על ידם נגד הבנק תובעים המבקשים להצהיר כי תחולת  המשכון מוגבלת  לבית המגורים שלהם בן 5 חדרים בשטח של 168 מ"ר בגוש 13958 חלקה 68 , ולכן ואין לבנק זכות לפעול למימוש  הנחלה כולה. בנוסף עתרו המבקשים להצהיר בעניינים הנוגעים לגובה החוב לבנק ותנאי ההלוואות.

לפני בקשתם לעכב את הליכי פינוי בית המגורים של המבקשים בתיק הוצל"פ 13-12252-10-5 עד להכרעה בתביעתם.

ביום 23.6.2011 ניתן צו ארעי כמבוקש.

דיון

א. היקף בשעבוד

1. המבקשים טוענים כי בעת כריתת הסכמי ההלוואות והמשכון הסכימו הצדדים על שעבוד בית המגורים בלבד ולא על זכויות המבקשים בנחלה. תמיכה בטענתם זו מצויה לטענת המבקשים בחוות דעת השמאי אלי בוכריס שהעריך את הנכס לצורך קבלת ההלוואה, המתייחסת לשווי הבית בלבד.

  מהאמור בחוות הדעת האמורה אין להסיק לגבי כוונת הצדדים ביחס למהות הנכס המשועבד, משום שהשומה בוצעה לפי בקשת המבקשים ולא לפי הנחיית הבנק, ובהתחשב בגובה ההלוואה המבוקשת (450,000 ש"ח) סביר להניח שדי היה לבנק בהערכת שווי בית המגורים בסך 1,000,000 ש"ח , ועל כן  הסתפק בחוות הדעת כבסיס למתן ההלוואה לא נזקק להערכת שווי כל הנחלה.

2.  בנספח להסכם ההלוואה שצורף כנספח א לתשובת הבנק הנכס המשועבד הוגדר כ: "זכות בעלות או זכות חכירה או זכות חכירת משנה או זכות חוזית אחרת רשומה או בלתי רשומה בנכס הידוע כחלקה/תת חלקה 68 בגוש 13985 הנמצא ביישוב שדה אליעזר רחוב שדה אליעזר מס' 68/00 ובו 5.0 חדרים בשטח של 168 מ"ר. הנכס הנ"ל לרבות כל הזכויות בו כאמור בסעיף 12 להסכם ההלוואה". אין מדובר בבית הבנוי בנכס בלבד אלא בנכס הידוע כחלקה 68 גוש 13985 מס' 68 בו דירה בת חמישה חדרים.

3. כדי לקבל הלוואה נדרשו המבקשים להמציא לבנק התחייבות לרישום משכנתא ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), ועל פי בקשתם ניתן אישור המינהל מיום 13.11.2002 (נספח 5). באישור  התחייב המינהל כלפי הבנק,  לא לאשר העברת זכויות ללא אישור הבנק ב"מגרש" אשר הוגדר כזכויות המבקשים מכוח הסכם משבצת הכוללות, בין היתר, משק מס' 68 בשטח של 2,000 דונם בערך. עוד צוין במסמך האמור: "בר הרשות הודיע לנו כי חבר/י אגודתו רוה גדעון (009718701), רוה רחל (003293081) (להלן - החבר) המחזיק מטעמו במגרש ו/או אחרים קיבל/ו ו/או עומד/ים לקבל מכם אשראי/הלוואה/הלוואה נוספת, שתובטח, בין השאר, ע"י רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובתכם, פרי פסו לסוכנות היהודית, על זכות החכירה שתירשם לזכות החבר על המגרש אם וכאשר תירשם". אילו כוונת המבקשים הייתה לשעבד רק את הבית , מדוע הסכימו ליתן לבנק התחייבות של המינהל המתייחסת למשק כולו?

4.  הינו הבית חלק מ הידועה כמשק 68. המשק הינו יחדה כלכלית אחת, ולא ניתן לממש את הבית לבדו ולמכרו כיחידה נפרדת. לא סביר לייחס לצדדים כוונה לערוך שיעבוד חסר ערך שלא ניתן לממשו

5.  במכתבה  לבנק מיום  13.8.2005 ( נספח  ה לבקשה )  מכותבת המבקשת  ( סעיף 5 ) בהתייחסה לשעבוד : " הנחלה משועבדת לכם ". במכתבה לבנק מיום 29.5.05  ( נספח ז לבקשה ) מתייחסת המבקשת לאומדן שוויה של " הנחלה כולה " , במובחן משווי הבית,  ואילו הוסכם כי הבית לבדו  ישועבד , לא הייתה המבקשת  מתייחסת לשווי הנחלה כולה.

מסקנה זו נתמכת גם במכתבי המבקשת לבנק , שנכתבו לאחר שהמבקשים כשלו בעמידה בהתחייבויותיהם כלפי הבנק,  בהם כתבה בלשון מפורשת שהמשק משועבד לבנק.

6. בסיכומיה טענה באת כוח המבקשים עו"ד אילה  ויזל , כי   הודעת המשכון  מתייחסת לגוש 1395 חלקה 68  וחלקה זו  אינה כוללת את הנחלה כולה , ועל כן לא ניתן למכור את הנחלה כולה במסגרת מימוש המשכון.

הנחלה הינה חלק ממשבצת קרקע בת כ 2000 דונם שנמסרה למושב במעמד של בר רשות.  חמשבצת  חולקה לנחלות,  בהתאם לתוכניות החלות על המושב, ומספרה של כל נחלה מציין את השטח שהוקצה לנחלה כולה. המבקשים לא הציגו  מסמך המגדיר את תחום הנחלה שלהם , וולא  צירפו לבקשתם  ראיה לכאורה  לביסוס  טענתם באשר לגבולות חלקה 68 בגוש 13985.

לאחר שהסתיים הדיון בבקשה , הוגשה מפה מצבית שעל פי האמור בה מתייחסת לגוש 13985 חלקה 45 משק 68 , ונאמר בה ששטחה הרשום של  חלקה  45 11.642 דונם, ושטח אזור המגורים 3.003 דונם. נמצא שמפה מצבית זו אינה תומכת , ואף מפריכה ,את  טענת עו"ד ויזל  כי חלקה 68 מגדירה את השטח שהוקצה למגורים.

נוכח האמור לעיל, נראה כי המבקשים לא הראו סיכוי ממשי להצליח בתביעתם להצהיר כי המשכון אינו חל  רק על בית המגורים , ואילו שאר חלקי המשק אינם משועבדים.

ב. מאזן הנזקים

פינוי מדירת מגורים  כרוך בנזק  חמור מאד , ועל כך אין חולק.  אף  כך גם מקובלת עלי הטענה כי שווי הנחלה  עולה משמעותית על גובה החוב  ואם יינתן הצו הזמני המבוקש  והליכי המימוש יעוכבו ,  יהיה בתמורה שתתקבל כדי כיסוי החוב לבנק , עם הריבית שתתוסף לחוב, כך בהנחה שההליכים יסתיימו בתוך תקופה סבירה.   למרות זאת , דעתי היא שאין להורות על עיכוב הליכי מימוש.  כפי שהראיתי לעיל, לדעתי אין בתביעה עליה נסמכת בקשת העיכוב ממש,. במצב דברים זה המימוש רק מתעכב , ואינו נמנע , , כאשר בית המשפט משתכנע כי היענות לבקשת העיכוב טומנת בחובה אפשרות ממשית של פתרון, בו בסופו של דבר המימוש ימנע , ניתן להורות על עיכוב  הליכי המימוש , כמובן תוך הצבת תנאים המבטיחים את האינטרסים הלגיטימיים של הנושה. בעניין זה טוענים המבקשים כי קיימת אפשרות לפצל את הנחלה , באופן שהאזור בנחלה המיועד למגורים יפוצל , ותתאפשר בניית דיורה  על חלק השטח שיופרד מהנחלה, ואם אפשרות זו  תמומש די יהיה במימוש בית המגורים והחלקים הצמודים לו כדי פרעום החוטב לבנק., נראה כי נכון לבחון אפשרות זו בטרם מכירת הנחלה. מהחומר המונח לפני עולה כי   בתקופה הארוכה מאז החלו קשייהם הכלכליים של המבקשים  לא ננקטו פעולות כלשהן בכוון של פיצול האזור בנחלה המיועד למגורים. לא הוגשה בעניין זה בקשה למנהל או למושב, ולא הוכנה תכנית פיצול. לא זו בלבד,  מנספח ה לבקשה עולה כי כבר בשנת 2006 הודיעה המבקשת כי  בכוונת המבקשים למכור את הנחלה , ולממן מהתמורה את סילוק כל המשכנתאות ,ועל סמך הצהרת כוונות זו התבקש הבנק לדחות תשלומים.   הבנק אכן המתין ועיכב את פנייתו לבית המשפט , אולם הבטחת המבקשים לא קויימה.